桓仁满族自治县人民政府

各乡镇人民政府，开发区管委会，县直有关部门：

《关于进一步加强全县小区物业管理工作的意见》已经县政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻落实。

                     二00八年十一月二十九日

关于进一步加强全县小区物业管理工作的意见

为进一步理顺小区物业管理体制，规范从业行为，推动全县小区物业管理行业健康有序发展，根据国家、省、市有关规定，结合我县实际，提出如下工作意见：

一、提高认识，加强领导

物业服务产业是服务业一个新的领域，是随着城市化进程不断加快、房地产业快速发展、小康社会建设步伐日益加快、人们需求不断提升而发展起来的新型产业。全面实施小区物业管理，不仅有利于提高人民生活质量、引导消费、促进就业、推动房地产市场发展，而且有利于整体提升城市建设和管理水平。物业管理是重要的民生工程，也是构建和谐社会的基础。各相关部门要提高认识，加强领导，明确责任，进一步增强责任感和使命感，把这项利国利民的民生工作纳入重要的议事日程，切实抓紧抓好。

二、理顺体制，明确职责

县城乡规划建设局是物业管理行政主管部门，负责全县物业管理活动的指导、监督和管理工作。具体负责组织全县各有关部门贯彻执行国家、省、市物业管理法律法规、方针政策；研究拟定物业管理方面的规章制度、行业标准及相关政策；组织考核、评比、技能培训和执业资格考试，颁发执业资格证书；依法查处物业服务管理方面的违法违规行为；监督物业管理招投标活动和专项维修资金的收缴使用；参与新建物业项目规划设计与竣工验收。

根据《物业管理条例》（国务院令[2003]第379号）第十条规定和本溪市《关于进一步加强全市物业管理工作的意见》（本政办发[2008]61号），县城区街道办事处要指定一名副主任具体负责物业管理工作，在物业行政主管部门的指导下，做好辖区内物业管理的监督和管理工作，依法监督指导社区居民委员会、物业服务企业、业主大会、业主委员会的日常工作，做好业主委员会备案工作，撤销业主委员会作出的违反法律法规的决定。各社区居民委员会要配备一名物业专管员，负责在民政部门、物业行政主管部门和街道办事处的行业指导监督下，依法组织成立业主大会，选举产生业主委员会，指导监督业主大会、业主委员会的日常活动，定期召开联席会议，协调业主、业主委员会与物业服务企业之间的关系，形成社区党组织领导、社区居民委员会牵头、房屋管理单位和业主委员会参与的四位一体管理体制。

三、健全法规，规范行为

(一) 构筑完善的制度和法规体系，解决行业立法滞后问题。按程序提请县人大常委会制定《桓仁满族自治县物业管理条例》和《桓仁满族自治县物业管理条例实施细则》。

(二) 建立全方位、全过程管理体系。把物业管理贯穿于整个房地产建设和管理过程中，从项目立项、规划设计、建筑施工、选聘物业企业、竣工验收、承接移交、业主入住到后期管理实施全程介入。新开发建设项目在规划审批和竣工验收时，物业配套设施由物业管理办公室负责审查验收，确保小区安全、绿化、环境、停车场地、维修资金、物业管理用房、经营用房、社区用房、业主委员会办公室、业主会馆“十个到位”。

(三) 健全和完善物业管理市场准入与退出机制，形成运作规范、竞争有序的物业服务市场体系。加强对物业服务企业的市场准入管理，对服务质量差、管理混乱、业主意见大的物业服务企业依法降低资质直至取消资质证书。建立前期物业管理招标备案制度、物业管理保证金制度、前期物业管理备案制度和退出管理项目备案制度。物业服务企业接管项目前需交5万元抵押金，凡擅自退出管理项目的，抵押金不予返还，将用于新企业接管前的各项支出。通过以上措施，解决物业管理市场混乱、自由交接、擅自退出等问题，确保业主利益不受损害。

在完善市场准入和退出机制的同时，开展物业服务达标竞赛活动，推行“菜单式”物业服务，实行优质优价。为调动物业服务企业的积极性，提高全县物业管理水平，在业主委员会同意的前提下，在政府指导价的基础上，国家示范物业管理项目物业服务费可上浮15%，省优秀物业管理项目物业服务费可上浮10%，市优秀物业管理项目物业服务费可上浮5%。以物业管理招投标为手段，鼓励和支持优秀物业服务企业兼并重组，实行集团化经营。积极引进和接收外地具有专业化、品牌化特点的优秀物业服务企业进入我县物业服务市场，通过行业竞争，提高全县物业管理和服务水平。

(四) 建立物业管理专项维修资金管理体系。适时出台《桓仁满族自治县住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金的管理与使用由物业行政主管部门会同财政部门指导和监督。要加强资金的收缴归集和追缴，强化资金的监督、使用和管理，解决物业保修期满后大中修及更新改造资金问题。

(五) 建立物业综合管理体系。一是封闭式小区按服务项目与业主签定服务合同，按照政府指导价和市场调节价来收取物业服务费。二是根据城镇低收入家庭户数，对自助式物业服务实行政府补贴，并实施动态管理。每年对旧住宅区符合条件的低收入家庭审核一次，核定补贴数额，补贴资金从县财政增加的城市维护费计划中列支，由县财政拨至物业公司，物业公司根据实际情况将补贴资金拨付给各社区物业所，各物业公司不得截留或挪用。三是将综合整治完善的旧住宅区物业设施纳入到小区整治规划，由小区物业所和物业服务企业管理。已交付使用的住宅小区，物业配套设施不全或使用功能不完善的，由县城乡规划建设局负责重新规划，并责令开发建设单位投资补建。四是严格控制在住宅区内设置经营场所。凡在住宅区内利用物业共用部位、共用设施设备从事经营行业的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，向有关部门提出申请。有关部门在审批前，应按照相关规定，依法举行听证，征求相邻权利人的意见。禁止在住宅区内利用居民住宅开办餐饮、洗浴、娱乐、建材等影响居民正常生活的经营行业。已经开办的，要积极引导、协调，使其逐步退出。五是建立和完善物业经营管理体系，扩大物业管理覆盖面。

(六) 建立物业管理安全防范体系。建立社区居民委员会、物业服务企业等基层组织和单位联系协作制度，定期通报情况、分析问题、研究对策。加强以防火、防盗、防破坏、防治安案件为重点的安全防范宣传教育，落实住宅区安全防范设施，建立健全以治保为主体的群防群治安全防范体系。公安派出所要无偿对物业服务企业保安人员进行培训，指导保安人员做好治安防范、秩序维护、现场保护及协助调查等工作，依法及时处理物业管理人员与业主之间的纠纷。

(七) 建立物业管理培训和宣传制度。每年选派一些物业企业经理、部门经理参加全国物业服务企业经理培训班，同时在全行业内组织培训，不断提高从业人员素质，提高物业管理和服务水平。新闻部门要加大对物业管理法律法规和先进典型的宣传力度，引导市民正确认识物业管理，了解相关法律法规，明确业主的权利和义务，逐步形成付费购买服务的理念，增强业主自主参入意识，关心、支持和配合物业管理工作。

四、整合资源，政策扶持

(一) 整合设施资源，优化公共资源配置，对住宅区现有的配套设施设备进行整合，即将自行车棚、社区用房、门卫房及有关部门已出租出借的公共配套设施设备和房屋统一纳入到社区物业服务单位来管理和使用。

(二) 整合政策资源，推动公共服务均等化。税务部门对物业服务企业安排下岗职工30%以上的，实行税收减免政策；县劳动就业部门对从事卫生保洁、绿化管护、治安防范人员、零就业家庭人员提供公益性岗位政策支持；县城乡规划建设局在新建物业项目规划设计中，要确保物业用房的建设，对旧住宅区凡具备增建物业管理用房条件、符合城市建设规划，在征得相关业主同意后，均予以审批。把民办保洁、绿化管护等经费直接拨付到自助式物业管理单位。将住宅区内4米宽以上的道路、路灯一律纳入市政道路维修管护和亮化工程项目，电费从城市维护费中列支。

五、依法行政，严格管理

(一) 统筹规划，分步实施。长远规划要与近期工作目标相结合，力争用三年时间，使全县物业管理和服务达到新水平。坚持立法与实践并举，一年一项工程，实现一年抓规范，两年上水平，三年登台阶的目标。第一年（2008年）的主要任务是：小区改造，健全法规，理顺体制，培养典型，通过实施“三.三”工程，进一步夯实基础。“三.三”工程即依据地方性法规及政府规范性文件理顺三级管理体制：一是政府物业管理部门要增强服务意识，强化行业管理职能，充分发挥行政管理、物业协会、行政执法三驾马车的作用；二是依靠政府实现体制上的衔接，工作上配合，不断档，不落空；三是发挥和调动城区街道办事处和社区的积极性，形成街道办事处、社区、物业所、业主委员会四位一体的管理体制。培育两种典型，一是物业服务企业实行专业化管理典型。二是整治后的旧住宅区自助式物业管理典型。第二年（2009年）的主要任务是：实施“三.七”工程，即整治后的旧住宅小区物业管理达30个以上，新建物业项目市场化运作的达70%以上，推动全县物业管理上水平。第三年（2010年）的主要任务是：实施“二.五.七”工程，即在原有的基础上争创省级示范物业管理小区两个，市级示范物业管理小区五个，住宅小区物业管理达标率70%以上，推动全县物业管理再上新台阶。

(二) 依法行政，强力推进。从2009年开始，全县新建住宅小区一律实行物业管理，出台物业服务收费等级标准，公开专业化管理、自助式管理、特殊群体简单式管理等形式，由业主自行选择管理方式，并按服务收费等级购买物业服务，逐步实现物业服务的市场化运作。

(三) 加大执法力度，控制违章乱建。明确各级执法主体的权限、范围，公开执法程序，着力解决职责不清、执法队伍人员不足问题。加强对物业服务企业管理人员及保安人员的业务培训，经考试合格颁发执业资格证书，持证上岗。凡新建住宅小区已实行物业管理的，出现擅自拆改楼体结构、搭乱建行为及新建、在建住宅小区未经验收、未办理竣工备案手续的违法建设行为，一律经城乡规划建设局确认后，由综合行政执法局负责查处。

(四) 密切配合，各负其责。物业管理涉及千家万户，政策性强，任务繁重，责任重大。相关部门要紧密配合，同心协力，实施纵向到底、横向到边的全方位物业管理，着力解决推诿扯皮问题。物业管理部门与其他行政主管部门之间要相互配合，特别是民政、街道、社区要给予大力支持，加强联动，切实加大物业管理和监督力度。